Compreendemos como condomínio o que se define como compropriedade, isto é, um estado de coisa indivisa, sobre a qual várias pessoas exercem, simultaneamente, o direito de propriedade sobre um quinhão ideal.
Existem duas espécies de condomínio, o condomínio comum, previsto no Código Civil, que se caracteriza pela existência de mais de um proprietário sobre a mesma coisa; e o condomínio edilício, que passa a existir quando da instituição de um regime especial a uma construção, estando este disciplinado pela lei 4.591/64, como também disciplinado pelo Código Civil/02.
A convenção de condomínio será elaborada, por escrito, pelos proprietários, promitentes compradores, cessionários ou promitentes cessionários dos direitos referentes à aquisição de unidades autônomas, em prédios a serem construídos em construção ou até já edificados.
Existem duas modalidades de constituição de condomínio comum: por Causa Mortis ou Intervivos. O condomínio formado por Causa Mortis ocorre quando envolver direito sucessório, quando na partilha ficar acordado que determinado imóvel, que se identificará por uma matrícula, coube a mais de um herdeiro. Já a formação de um condomínio por Ato Intervivos, este, por sua vez ocorre pelo ato de alienação, isto é, exclusiva. A lei determina que um imóvel seja de propriedade de uma única pessoa. O condomínio, por ato intervivos, é temporário.
Deste modo, observa-se que diferencia-se o condomínio comum do condomínio edilício por este exigir um registro especial, denominado Instituição Condominial e Individualização.
O professor Tiago Burtet, autor do livro para Gestor Imobiliário, com muita clareza, nos passa tudo isto e mais sobre condomínios de um modo geral. No condomínio edilício, por exemplo, afirma que este tem um regime especial da forma que se coloca uma propriedade que recebe uma edificação de caráter permanente.
Observamos, agora, como pode-se proceder a convenção condominial. Deve-se registrar no Cartório de Registro de Imóveis para ter realmente eficácia. Para seu registro deverá se ter Quorum de dois terços das frações ideais e, caso venha ter alteração posterior, é necessário que seja aprovado por dois terços dos condôminos. A convenção do condomínio custará, entre outros aspectos, a quantia proporcional, forma de pagamento das contribuições, para atender as despesas ordinárias e extraordinárias.
A convenção condominial é celebrada como se fosse um contrato inominado, atípico, não tendo forma nem a denominação dadas pela lei, isto é, podendo as partes redigi-lo à vontade, porém sem ferir os princípios legais que seja lícito e de boa fé.
A convenção geralmente é elaborada redigida pelos integrantes de um condomínio com força legal entre esses e em suas relações jurídicas com terceiros. A convenção submete-se a lei condominial, pois são nulas as deliberações que os condôminos adotarem em conflitos com as normas legais. Os dispositivos deste tipo de convenção obrigam os ocupantes nas unidades condominiais, ainda que não sejam condôminos e geram efeitos nos contratos do condomínio com estranhos. Observa-se sobre condomínio em edificações o artigo 9º da lei 4.591/64.
Observamos agora o que é condômino. É aquele que, com outros, é dono da mesma propriedade, móvel ou imóvel, em comum, com parte comproprietário. Acreditamos que alterações feitas em novo Código Civil nas relações condominiais criaram grandes polêmicas. Entre estas mudanças está a redução de multa de 20% para 2% o que, segundo estudiosos sobre o assunto, privilegia o mau pagador. Outras mudanças polêmicas é a possibilidade de venda ou locação de vaga de garagem para pessoas de fora do condomínio. Questiona-se o risco à segurança dos condôminos.
A lei, porém, garante que a preferência no repasse da garagem pelo proprietário deve ser dada a outro condômino inicialmente. Moradores anti-sociais também foram enquadrados pelo Código Civil. Quem perturbar a paz poderá ser multado em até dez vezes o valor do condomínio e, mesmo até ser obrigado a mudar-se do imóvel. Outras alterações como o fato de que, até o décimo dia do mês, os condomínios podem cobrar juros de 1% ao mês por atraso: a partir do dia 11, passam o valor dos juros definidos na convenção de cada condomínio. Caso não haja essa previsão, poderá ser cobrado 1% ao mês.
O condômino que, reiteradamente, deixar de cumprir seus deveres perante o condomínio, poderá ser multado em até cinco vezes o valor da taxa condominial, desde que tal medida tenha sido aprovada por ¾ dos condôminos restantes.
O síndico conserva o direito de ser eleito pela maioria dos condôminos presentes na assembléia. Sua destituição, que se dava com a concordância de 2/3 dos condomínios, atualmente, ocorrerá com aval da maioria, isto é, 50% + 1%.
Observamos referente a assembléia, como em outra edição já havia abordado, a soberania das assembléias condominiais deve-se ser entendida que esta soberania absoluta é dentro dos limites da juridicidade, ou seja, da legalidade. O conceito de soberania da assembléia não pode ser reduzido a uma expressão simples e autoritária, isto é, o que quer que soberamente decidir está, irremediavelmente, decidido, não pode significar, em suma, licença para auto-regulação plena e absoluta à margem do ordenamento jurídico nacional. A assembléia é soberana, porém, na forma da lei nas decisões lícitas.
Haverá anualmente uma assembléia geral ordinária dos condôminos convocada pelo síndico, como também poderá haver assembléias extraordinárias convocadas pelo síndico ou pelos condôminos quando necessários.
Dos imóveis alugados a terceiros, é preciso muito cuidado dos proprietários locadores. Mesmo tendo no contrato de locação as obrigações do locatário e este não cumpra com os pagamentos das taxas do condomínio, quem responde pelo débito é o dono do imóvel locado e não o locatário em caso de Ação Judicial.
Observamos todos estes procedimentos nos artigos 1333, 1334, 1347, 1356, 1336, 1337, 1357, 1358 em diante, do Código Civil Brasileiro 2002, lei 4.591/64, onde, com atenção, observa-se todas as disciplinas condominiais.
O condomínio edilício caberá a um síndico escolhido em assembléia dos moradores, que poderá ser, ou não, necessariamente condômino. A conversão do condomínio observa-se conforme disciplinam os artigos 1.332 a 1.334 do Código Civil – 2002.
São direitos dos condôminos: usar, fruir, e livremente dispor das suas unidades, usar das partes comuns, conforme destinação, contanto que não exclua a utilização dos demais compossuidores, votar nas deliberações da assembléia e delas participar, estando quites nas suas obrigações.
O Rol de deveres é maior, a saber: contribuir para as despesas do condomínio na proporção das suas frações ideais, salvo disposição em contrário na convenção, não realizar obra que comprometam a segurança da edificação, e não as utilizar de maneira prejudicial ao sossego, salubridade e segurança dos possuidores, sem afrontar, da mesma maneira, aos bons constumes.